Эксперты прогнозируют падение цен на недвижимость после Нового года

Похоже, рынок недвижимости ждет очередной кризис. Риелторы прогнозируют в 2014 году обвал цен из-за резкого снижения платежеспособности населения. Падение стоимости жилья может произойти по причине глобальных финансовых проблем в мире — кризиса банковской системы в США и Европе, огромного невозврата ипотечных кредитов в России. Впрочем, пока цены на жилье неуклонно растут. К примеру, в рейтинге городов, где самые дорогие квартиры, Иркутск по-прежнему занимает по России третье место после Москвы и Санкт-Петербурга.

Цены выросли

Как говорят риелторы, за 2013 год цены на квартиры повысились в среднем на 15—20% по сравнению с 2012 годом. Причем повышение цен коснулось не только центральной части города, где всегда стоимость квартир была высокой, но и отдаленных микрорайонов. Если в прошлом году в Свердловском районе в микрорайоне Синюшина Гора однокомнатную квартиру можно было купить за 1,7 млн рублей, то сейчас такое жилье стоит уже 2 млн рублей и выше. При этом большие квартиры — трех- и четырехкомнатные — фактически не подорожали.

На данный момент стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке жилья в среднем составляет 50—60 тысяч рублей. В большинстве новостроек цены значительно меньше, примерно 38—40 тысяч рублей за квадратный метр, кроме тех, которые позиционируют себя как элитное жилье — здесь цена квадратного метра превышает 60 тысяч рублей.

По словам риелторов, низкие цены в новостройках традиционно связаны с отсутствием развитой инфраструктуры, в том числе дорог и социальных объектов — детских садов, школ. Сегодня примерно за 1 миллион рублей на вторичном рынке можно купить разве что комнату в общежитии, а в микрорайонах Ершовский, Зеленый Берег можно приобрести квартиру площадью 36 кв. метров за 980 тысяч рублей.

Спрос упал

По словам экспертов, спрос на рынке недвижимости в части купли-продажи в 2013 году уменьшился. По данным Росреестра, в Иркутске в сентябре и октябре 2013 года было продано в несколько раз меньше квартир, чем в 2012 году. В целом по России общее число сделок в 2013 году снизилось на 10% по сравнению с 2012 годом.

Примечательно, что спрос зависит не только от объективных причин (например, летом во время отпусков квартир покупается меньше, чем зимой), но и от настроения в обществе.

— В прошлом году перед Новым годом рынок недвижимости, можно сказать, встал, очень мало людей покупали квартиры. Это было связано с концом света. Такие страсти кипели! Вплоть до того, что люди расторгали договора, — рассказал один из иркутских риэлторов.

По словам экспертов, примерно 80% людей, приобретающих жилье в регионе, покупают его по ипотеке. Большую роль сыграло упрощение процедур получения ипотечных кредитов, а также возможность использования материнского капитала. В настоящее время самым большим спросом пользуется жилье эконом-класса. Это новые 1—2—3-комнатные квартиры, в основном в микрорайонах Березовом и Луговом. Обычно это квартиры-студии, без отделки, с очень привлекательной ценой за квадратный метр — 26—28 тысяч рублей. Поскольку основная масса людей, покупающих квартиры, — это молодые семьи, такие недорогие квартиры очень быстро раскупаются, как правило, еще на этапе строительства.

— Тенденцией именно 2013 года можно назвать то, что иркутяне намного чаще стали покупать квартиры в новостройках, чем в прошлом году. Люди стали доверять застройщикам. К тому же не всем по карману жить в центре города, — говорит специалист по недвижимости одной из иркутских компаний.

Дама с собачкой

Как и следовало ожидать, общий рост цен отразился и на аренде жилья. Если в 2012 году можно было снять комнату в Иркутске за 6—7 тысяч рублей, то сейчас дешевле 9—10 тысяч уже нет предложений. Еще один пример: средняя стоимость месяца аренды однокомнатной квартиры в районе ИрГТУ в 2012 году была 15—16 тысяч рублей, в 2013 году цена повысилась и составила уже 17—19 тысяч рублей.

Согласно аналитическим материалам сайта RealtyVision.ru, в октябре, по сравнению с сентябрем 2013 года, увеличилась цена аренды 1-комнатных (+7,77%) и 2-комнатных квартир (+1,54%).

— В этом году большой спрос на комнаты и на квартиры в новостройках. На вторичном рынке жилья очень мало снимают квартир. А еще в этом году стало очень много квартиросъемщиков с домашними питомцами. Люди с собачками, кошечками приходят в агентство и просят найти квартиру. Но найти такое жилье очень трудно, потому что арендаторы зачастую категорически против жильцов с животными, — рассказали в одном из иркутских агентств.

Спрос на земли

В иркутских агентствах недвижимости говорят, что в этом году значительно вырос спрос на земельные участки. Для одних это оптимальный способ решить свои жилищные проблемы, поскольку на рынке есть недорогие участки, других привлекает загородная жизнь. При этом, если раньше в основном покупали участки в Мельничной пади и по Байкальскому тракту, то сейчас стали чаще приобретать земли в районе Хомутово. Цены там не очень высокие, участки рядом с городом — в 5—10 километрах от Иркутска.

В настоящее время самые низкие цены в районе Хомутово и Маркова. Например, самые недорогие участки в районе Хомутово стоят 20—25 тыс. рублей за сотку, то есть 250 тысяч рублей за 10 соток. А вот по Байкальскому тракту земля стоит очень дорого. Это считается элитной территорией, в среднем стоимость земли там 100 тысяч рублей за сотку.

Несмотря на то что есть немало недорогих участков, в этом году с ростом спроса выросли и цены по сравнению с прошлыми годами. В частности, по Байкальскому тракту цены повысились примерно на 200—300 тысяч рублей, если сравнивать с 2008 годом.

Дешевый Таиланд

Как рассказывают риелторы, в последнее время иркутяне все чаще стали покупать квартиры за рубежом. С одной стороны, это хорошее вложение финансовых средств, с другой — улучшение жилищных условий. Как рассказывают эксперты, цены в Таиланде и Болгарии, где чаще всего предлагают квартиры, значительно ниже, чем в Иркутске, а качество жилья и уровень комфорта намного выше, чем у нас.

— В Иркутске очень трудно найти хорошую квартиру стоимостью 1 млн 300 тысяч рублей, а в Таиланде можно купить по такой цене квартиру с отделкой под ключ, с мебелью и бытовой техникой, площадью в 60 кв. метров. Приведу еще один пример — вилла с садом и бассейном в Таиланде стоит столько же, сколько обычная трехкомнатная квартира в Иркутске, — говорит риелтор одного из иркутских агентств.

Иркутян привлекают не только низкие цены, но и огромный выбор жилья. К примеру, в Иркутске самые дешевые квартиры — это, как правило, жилье в новостройках с черновой отделкой. А в Таиланде или Болгарии есть возможность приобрести достаточно дешевые квартиры, отделанные под ключ, с мебелью и техникой.

Обвал цен

Эксперты рынка недвижимости говорят, что в 2014 году, возможно, грянет финансовый кризис, такой же, как в 2008 году. Привести он может к самым негативным последствиям.

— Скорее всего, кризис будет развиваться так: платежеспособность упадет, покупать квартиры будут меньше. Возникнет переизбыток жилья по завышенным ценам и падение спроса, а затем — обвал цен. Кризис может ударить по агентствам недвижимости; их число, возможно, очень сильно сократится, — комментирует специалист риелторской компании.

Иркутские риелторы сравнивают возможные проблемы в 2014 году с кризисом 2008 года. Впрочем, некоторые эксперты смотрят на эту предполагаемую кризисную ситуацию оптимистично. Возможно, уменьшение стоимости квартир сделает жилье более доступным для той части населения, которая имеет невысокий доход. Как бы там ни было, ситуация прояснится сразу после Нового года.